智能建筑发展前景可观

　　目前，我国每年新开工建筑面积约20亿平方米，其中公共建筑和商业地产建筑大约占4亿平方米，政府保障房、经济适用房和住宅地产大约占16亿平方米。按此建筑面积测算我国年度智能建筑市场规模：即每年公共建筑和商业地产建筑面积的智能工程总投资大约3200亿元，政府保障房、经济适用房和住宅地产建筑面积的智能化工程总投资大约800亿元，两项总合市场规模大约为4000亿元。目前，从业企业至少有5000家，市场规模年均增长率达20%~30%，到2020年我国智能建筑行业的市场规模将会大幅度增长。

　　从智能建筑目前占新建建筑的比例情况来看，美国为70%，日本为60%，中国不到40%。随着新型城镇化的大力推进，房地产业长远、健康和可持续发展的客观要求，以及国家正在大力倡导的节能建筑、绿色建筑都与智能建筑联系密切。在房地产市场发展需求和国家相关鼓励政策的双重推动下，我国的智能建筑迎来重大发展机遇期，市场前景十分乐观。未来我国智能建筑的发展规模和速度是其他国家所无法比拟的。

　　然而中国智能建筑发展前景虽一片光明，眼下也存在着急需解决的弊端，那就是建筑智能化系统普遍存在的寿命问题。

　　智能化系统寿命堪忧

　　建筑的寿命一般为70年，而现实中，建筑智能化系统的使用寿命却远远达不到这个年限。有些系统倒在了运行初期，有些则在两年后就彻底“瘫痪”，究竟为何建筑智能化系统如此“短命”?

　　无统一标准 各企业产品兼容性差

　　据小编采访杭州海康威视数字技术股份有限公司智能建筑产品经理胡洪刚了解到，目前做智能化系统的企业很多，而且国家也没有统一的标准来规范。所以造成了各企业之间的技术相对封闭，而一栋建筑里涉及到的系统有几个甚至几十个，那么牵涉到的产品供应商就会非常的多，当这么多的产品都集中在一个建筑里的时候，兼容性不好，出现一些问题也就可以预见了。

　　建管脱节 重建设轻维护

　　智能化系统系统在运行了一段比较长的时间以后(比如1年)对系统健康程度的维护就显的尤为重要，而目前我们很多管理者或者建设者都只重视建设不重视维护。智能化系统的寿命长短主要取决于定期检修和维护保养。智能化系统的运行与维护占据整个智能化系统生命周期的大部分时间。

　　据泰科安防沈涛介绍，以视频监控系统为例，经过长时间的使用视频监控的图像质量开始下降，变焦摄像机的焦距也出现问题、机房条件不好设备进灰等这些都会影响系统的使用寿命。门禁每隔一两个月就要做调整维护，否则就会导致门禁功能异常。

　　目前我国并没有任何强制措施保证设备必须正常工作的使用年限或其兼容性，这势必就造成了设备运行若干年后就出现没法工作的状态。系统在前两年在保修期内运行状况还能保证，两年后由于业主可能不够重视某些故障积累到一定程度几乎都成了无解状态。

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　　运营维护角色杂乱无章

　　运维服务提供商有产品商、有集成商、也有做信息化的软件运维，还有专门做机房的，也有一些归在物业管理，属于无序状态。

　　安朗杰安防技术(中国)有限公司技术总监(商业系统集成)陈志勇表示，如果把智能化分成几部分：通信、消防、安防、楼宇自控等，每部分都需要很强的专业知识，而我们现在的维护基本都交给了物业公司来做，这是一个很大的弊端。由于国家比较注重公共安全，所以物业公司会把消防部分外包给专业人员来做，而剩下的部分可能就由自身来完成，但物业管理公司并不是全能型企业，就目前来看没几家物业管理公司的工程技术人员能达到所需要求。

　　总的来说智能建筑是高科技的产物，智能建筑学科也是多个学科的交叉与融合，智能建筑的运行和维护自然需要大批多层次的专业人才，一般的物业管理人员根本不能胜任。

　　设计之初便埋下隐患

　　安朗杰陈志勇还认为其实智能建筑的运维问题得结合整个智能建筑的建设流程来谈，首先智能建筑建设流程分为设计、施工、运营、维护四个部分。

　　初步设计时，弱电系统、智能化系统是本来应该跟进整个系统设计，但事实上设计院在这个阶段仍然只是对智能化系统部分进行粗略的探讨。直到施工阶段由弱电专业单位来进行深化设计，系统深化设计被推迟到了后面。当对整个智能化系统深化设计的时候建筑的整体结构已经定型，系统设计围绕建筑可调整的余地就已经变得岌岌可危了。

　　所以陈志勇认为运维问题的源头还在设计院，因为设计院深化设计时太依赖于弱电专业公司，而弱电系统本身相当繁杂且设计流程又处于靠后位置，要等暖通、排水等设备定型以后才能开始进行，设计压力很大，根本来不及做更多智能化设计。

　　所以从整个流程来看，智能化系统设计之初就没有经过充分的讨论和认证，而在后期时间紧迫的情况下做弥补，连基本应用需求都没有弄清楚的情况下，本身的质量已然大打折扣。

　　建设流程信息脱节

　　由于建筑智能化建设，设计、施工、运维每个流程都不是同一拨人，国外每个流程的转接移交工作把建设相关资料都能很完好的保存传递，而我们在每个环节移交时都脱节严重。所以最后负责运维的人员对整个项目了解的信息也会越来越少，所以从设计、施工到运维整个流程必须得打通，不能脱节。

　　维护资金不足 业主需求不明

　　由于业主本身不懂专业技术且比较依赖设计院。所以一开始分配的运营维护费用就存在资金不足的情况，因为业主不明白自己的需求，雇佣专业的人才帮助发现自己的需求，这也是需要付钱的。所以在这方面花小钱办大事的概念是不对的，最终结果可能是小钱打水漂，还需要花大价钱来弥补漏洞，甚至花更多钱都没办法解决问题。

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　　不同市场 业主需求不同

　　如果开放商把智能建筑开发出来是以作出售用途，这种情况下开发商肯定更多考虑到的是建设成本而不是运营成本，所以这时设计院想要在商业楼宇这块做出好的、长远的方案就会较难实现，而在酒店、政府大楼这类市场情况可能就会好很多，比如酒店投资方请到外资管理品牌来做管理，他们在设计之初就会把一些成熟的理念，包括一些全球的标准引入进来，因为政府或者酒店大楼做决策都是从长期来考虑的。不同市场，不同类型的楼宇建筑的需求都不相同。

　　国内仍缺乏管理经验

　　在智能化系统运行管理方面，国内经验目前也十分有限。这些是造成上述现象的主要原因。因此，今后特别需要政策措施、体制机制和新的市场模式的支持。

　　那就目前情况来看，如何在现有基础上针对以上问题做出改变呢?

　　建立规范标准

　　目前行业运维的要求多种多样，包括大楼的智能化、机房数据中心、信息化系统的运维。运维形式也很多种，合同额也有大有小，市场上基本是一个无序状态，出台相应标准能够规范行业的现状;另外标准也能规范一个行业的发展方向，能够规范运维这个行业或者产业的发展。

　　另外规范的提出也可迫使物业公司提升自己相关人员的专业水平。物业管理公司不能只停留在“水电工”角色。业主在与物业公司签订合同的时候可以把规范相关要求加进合同，如果物业做不到规范上的要求，业主可以扣钱或聘请第三方更专业人士。

　　优化运营支出 补充维护成本

　　泰科沈涛觉得在楼宇的智能策略里例如人员的管理、区域控制都需要从门禁系统来实现，或者与报警系统、空调、节能、灯光这些系统做一些联动，智能系统要识别到人，如果要在摄像机上面做识别，毕竟摄像机上的技术相对于门禁或者红外探测器效果来比较它的识别准确率比较低，所以做智能楼宇做能源更有效的管理的话，必定要把三个系统整合在一起考虑，达到最好的效果。所以在设计之初要考虑到更多系统的整合来节省大楼的运营费用，也就是说把能源的费用节省下来能够补充道运营的费用里面，物业公司才会乐意去做更多的维护工作。

　　设计之初融入运维理念

　　在设计就要融入清晰的运维概念，设备都有其使用周期，从系统上和设计上怎么适应产品的使用周期。比如摄像机寿命基本是5-8年，而读卡器、门禁系统寿命在10年左右，报警系统在2-3年左右，所以在系统设计上根据产品的不同使用周期，结构化的布线、系统的选择都要有良好的设计、包括产品的更新换代。

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　　另外设计时应从用户需求方面着手这是一方面，同时设计时就应该考虑到施工，怎么在设计的过程中考虑到让施工过程少犯错，考虑到施工的可实施的程度如何。

　　向业主传达运维理念

　　对于客户来说其实都有运维成本的模型可以计算，根据不同的地区以及客户成本的不同，客户可以根据这个模型来计算成本差距。例如：客户觉得更新换代的成本比维护成本低，这也是一种合理的理性的决策。但是需要我们跟客户去传达这种理念。

　　可视化的运维管理平台

　　海康胡洪刚认为融合独特的智能视频分析技术手段构建科学的可视化运维管理平台，将是在智能楼宇向“智慧楼宇”升级进程中，其智能化系统的运维必将出现的新内容。

　　为智能楼宇(智慧园区、商业中心、星级酒店、大型社区等)构建覆盖整个监控范围的可视化集中运维管理平台，可实现对各级视频监控系统的IPC、编解码器、业务服务模块、数据库系统、存储系统、网络设备、机房动力环境等各种资源的全面监控和管理，达到系统监控的可视化、可控化和自动化管理目的，从而帮助各级维护部门快速定位故障，迅速恢复视频监控系统运行环境，实现统一、完善、主动的流程化运维、规范化服务和集中化管理，全面提高技术保障水平。

　　利用视频质量诊断系统，用户能够有效预防因视频采集设备、视频传输等环节导致的图像质量问题及所带来的损失，并及时发现破坏监控系统的不法行为。在设备、传输发生问题后，可以迅速进行处理，保障监控系统有效运行，有利于帮助用户快速掌握前端设备运行情况，轻松维护大型监控安防系统。

　　运维服务外包机制趋势来袭

　　从物业人员的结构来讲，管理人员的素质普遍偏低，基于物业各方面待遇偏低的局面，很难有高素质的人才在这工作，没有充足的资金也培养不了高素质人才。智能化系统专业种类繁多，现在有运维人员，专业知识纵向不够深入横向也不够全面，要管好若干智能化系统还有困难。

　　但如果(BA)的维修师、运维工程师同时又是消防报警的运维工程师，而安防工程的运维工程师对每一项子系统都相当熟悉，并且并不仅局限于同一家产品，而是具备多个品牌多个产品的维修技能。这种复合型人才若出现情况就大不相同了。

　　未来若实行社会化分工，外包给专业公司让其分担运维工作，专业公司从工程经验到运维，人才齐全、综合素质高，对工程本身各个系统熟悉，才能确保智能化系统的正常运行。

　　总结

　　目前整个行业存在缺乏整体规划、盲目追求大而全、炒作概念、达不到预期效果等诸多问题。其中，最突出的一个问题就是好材料得不到好的利用，相关配套服务的缺失已成为影响行业发展的瓶颈。鉴于此，智能建筑社会化服务外包是大势所趋。开拓售后服务市场，加强和提升智能建筑的运维服务质量，已迫在眉睫。社会化服务外包的相关准则的提出，将对行业产生十分积极的影响，有望改变“重建设轻管理”的现状。一方面可以保障智能化系统安全、可靠和高效运行;另一方面也能规范运维服务机构对智能化系统的服务过程和服务质量，对于当前和今后智能化系统的运维工作，将产生较好的经济效益、环境效益和社会效益。

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